Abstract
INDONESIA:
Dengan diberlakukannya dual banking system, banyak perbankan yang mendirikan unit usaha syariah dan ternyata hasilnya menunjukkan perkembangan yang signifikan pada produk-produk syariah. Khususnya yang mempunyai porsi paling besar pada produk penyaluran dana dalam bentuk akad murabahah (jual-beli). Masyarakat banyak mengambil alternatif akad jual beli murabahah untuk mengambil pembiayaan kepemilkan rumah dengan tujuan mendapatkan keringan biaya administrasi dan rendahnya harga jual akibat dari rendahnya marjin yang dibebankan.
Dalam penelitian ini peneliti mencoba melihat dasar apa saja yang penentuan besarnya harga jual untuk produk kepemilikan rumah. Metode analisis yang digunakan adalah kualitatif dengan pendekatan sudi komparatif pada Bank BTN dan BTN Syariah dengan faktor yang diteliti adalah porsi bagi hasil pihak ketiga, biaya overhead, suku bunga Bank Indonesia, dan kompetitor.
Dari hasil wawancara pada Bank BTN dan BTN Syariah diperoleh kesimpulan bahwa porsi bagi hasil pihak ketiga sangat berpengaruh terhadap penentuan marjin atau suku bunga untik produk kepemilikan rumah. Sedangkan untuk biaya overhead, suku bunga Bank Indonesia, dan kompetitor tidak berpengaruh secara signifikan walaupun diataranya juga terdapat hubungan satu sama lain. Sedangkan untuk penentuan harga jual produk kepemilikan rumah tergantung pada jumlah pemberian pembiayaan dan marjin atau keuntungan yang ditentukan masing- masing bank.
ENGLISH:
In the manner of the previlling of dual banking system, there are some bankings establish a unit of syariah business that factually shows a significant development in some syariah products, especially which have the biggest portion in the fund channelization in the form of murabahah (trade). The society use murabahah agreement to take the defrayal of house ownership in order to get cost dispensation for administration necessity and low cost sale as the result of the loaded low margin.
This reserach attempts to observe the basics that determine the selling price for house ownership product. The method that will be used is qualitative method with comparative study approach at BTN and BTN Syariah by focus on the protion of outcome distibution for the third party, overhead cost, bank interest of Indonesian Bank and the competitor.
From interview result at BTN and BTN Syariah the researcher acquires a conclution that the portion of outcome distributon for the third party has a big influence for margin determining and bank interest of house ownership product. In other hand, overhand cost, bank interest of Indonesian Bank and competitor do not have a significant influence, eventhough there is a relevance between them. The detrmining of selling price of house ownership product is depended on the number of defrayal gift and margin or profit that is determined by every banks
BAB I
PENDAHULUAN
1.1.Latar Belakang
Bank syariah adalah bank
yang beroperasi sesuai dengan prinsip-prinsip syariah Islam. Sedangkan bank
yang beroperasi sesuai dengan prinsip-prinsip Syariah Islam adalah bank yang
dalam kegiatan operasinya itu mengikuti ketentuan-ketentuan Syariah Islam
khususnya yang menyangkut tata-cara bermuamalat secara Islam (Sri Wahyuni,
2008). Perbankan syariah telah menunjukkan ketangguhan pada saat terjadi krisis
moneter yang terjadi di Indonesia antara tahun 1997-1998 yang merupakan kondisi
terberat bagi seluruh perekonomian di Indonesia. Pada saat tersebut,
ketertarikan masyarakat akan perbankan syariah semakin besar terutama terhadap
PT Bank Muamalat Indonesia yang pada saat itu merupakan satu-satunya bank
syariah yang ada di tanah air. Hal tersebut sangat bertolak belakang dengan
perbankan konvensional yang justru dilanda ketidakpercayaan di kalangan
nasabahnya.
Hal tersebut mengakibatkan banyak bank konvensional yang berusaha
untuk menarik dana masyarakat dengan imbalan tingkat suku bunga tabungan
deposito yang tinggi, bahkan ada yang mencapai batas 35%. Namun rata-rata bank
konvensional hanya berani memberikan kredit dengan tingkat bunga maksimal
30,74%. Sehingga yang terjadi adalah bencana bagi perbankan konvensional karena
beredar spekulasi di kalangan masyarakat untuk mempercayakan dana mereka untuk
dikelola oleh bank konvensional dengan harapan akan mendapat bunga yang tinggi.
Padahal pihak bank sendiri tidak diizinkan memberikan kredit dengan bunga
tinggi kepada masyarakat. 2 Hal ini yang menyebabkan bank konvensional
mengalami kesulitan keuangan dan mengakibatkan negative spread di perbankan
konvensional. Sementara di saat yang bersamaan perbankan syariah justru
menunjukkan kinerja yang baik bila dibandingkan dengan perbankan konvensional.
Hal ini dapat dipahami mengingat tingkat pengembalian pada bank syariah yang
tidak mengacu pada tingkat suku bunga tabungan dan deposito yang ditetapkan
oleh Bank Indonesia. Sehingga berdasarkan pengalaman historis tersebut yang
pada akhirnya menberikan harapan akan perkembangan perbankan syariah di
Indonesia. Jumlah lembaga keuangan syariah di Indonesia, baik dalam bentuk bank
maupun nonbank telah tumbuh dengan cukup besar. Hal tersebut dapat dilihat dari
jumlah lembaga keuangan syariah yang terus menerus bertambah setiap tahunnya.
Hal ini merupakan imbas positif dari dikeluarkannya Undang-Undang
No. 10 Tahun 1998 yang sekaligus menghapus pasal 6 pada PP No. 72/1992, yang
memungkinkan perbankan konvensional untuk melakukan dual banking system atau
mendirikan divisi syariah (unit usaha syariah)(Machmud, 2009). Pada tabel 1.1
tampak bahwa jumlah kantor Bank Umum Syariah (BUS) mengalami perkembangan yang
cukup menggembirakan yang semula 5 bank menjadi 11 bank pada tahun 2013.
Sedangkan Unit Usaha Syariah (UUS) mengalami penurunan yang semula berjumlah 28
unit menjadi pada tahun 2008 menjadi 23 unit pada tahun 2013. Terjadinya
penurunan UUS karena beberapa diantaranya telah beralih menjadi BUS. Sedangkan
BPRS juga meningkat yang semula berjumlah 131 bank menjadi 160 bank atau
rata-rata tumbuh sebesar 4,08%. Dengan bertambahnya perbankan syariah, secara
otomatis akan 3 diikuti oleh bertambahnya jumlah kantor yang menyebar di
wilayah Indonesia yang semula berjumlah 1.024 kantor menjadi 2.925 kantor
dengan rata-rata pertumbuhan sebesar 23,36%. Pertumbuhan jumlah kantor ini jauh
lebih besar bila dibandingkan dengan pertumbuhan perbankan konvensional. Tabel.
1.1. Perkembangan Kantor dan Aset Perbankan Syariah di Indonesia No Jenis Bank
2008 2009 2010 2011 2012 2013* 1 Bank Umum Syariah Jumlah Kantor Kondisi
Oktober 2013 Pada umumnya, produk-produk yang ditawarkan oleh lembaga keuangan
syariah diantaranya produk penyaluran dana (financing), produk penghimpunan
dana (funding), dan produk jasa (service). Untuk produk penyaluran dana dapat
dibedakan berdasarkan tujuan penggunaannya, yakni pembiayaan dengan prinsip
jual-beli, pembiayaan dengan prinsip sewa, pembiayaan dengan prinsip bagi
hasil, dan pembiayaan dengan akad pelengkap.
Untuk produk penghimpunan dana hanya menggunakan dua prinsip, yakni
dengan prinsip wadiah dan mudharabah. 4 Meskipun demikian, ternyata dalam
kenyataannya pembiayaan dengan prinsip jual beli (murabahah) paling banyak
diterapkan dalam perbankan syariah atau memiliki porsi besar dibandingkan
pembiayaan dengan prinsip yang lainnya. menurut Sugiwati (2009) menuturkan
bahwa dari beberapa survey, ternyata perbankan syariah pada umumnya menggunakan
pembiayaan dengan prinsip murabahah sebagai metode pembiayaan utama, meliputi
hampir tujuh puluh lima persen (75%) dari total kekayaan bank syariah. Bahkan
bank Islam yang berada di luar Indonesia, seperti Dubai Islamic Bank dan
Islamic Development Bank, ternyata juga menggunakan pembiayaan dengan prinsip
murabahah meliputi antara 73-82 % dari total pembiayaan. Padahal sebenarnya
perbankan syariah juga memiliki produk pembiayaan unggulan yang lain, yakni
pembiayaan berbasis profit and loss sharing (PLS) seperti mudharabah dan
musyarakah. Berikut ini besarnya pembiayaan dari perbankan syariah selama kurun
waktu 2008-2013 cenderung meningkat, yang dialokasikan pada berbagai jenis
pembiayaan sebagai terlihat pada tabel berikut.
Berdasarkan tabel di atas, dapat diketahui bahwa jenis pembiayaan
yang paling banyak dikeluarkan adalah akad murabahah dengan persentase berkisar
antara 55 – 60 % atau rata-rata 56,79 persen. Berturut –turut diikuti oleh akad
musyarakah, akad mudharabah, akad Qardh, akad Tijarah dan akad Istishna. Dua
jenis pembiayaan dengan akad salam dan lainnya tidak pernah dilakukan sejak
tahun 2008. Dilihat dari total pembiayaan, terjadi peningkatan yang cukup
tinggi terutama terjadi pada tahun 2011 yang mencapai pertumbuhan sebesar 50,56
persen, tahun 2012 mencapai 43,69 persen dan tahun 2013 sebesar 21,54 %. Secara
rata–rata pertumbuhan pembiayaan perbankan syariah dari tahun 2008 – 2013
adalah sebesar 36 persen sama dengan rata-rata pertumbuhan dana pihak ketiga
(DPK). Hal ini bermakna bahwa laju pertumbuhan antara dana yang dihimpun
perbankan syariah sama dengan pertumbuhan dana yang disalurkannya. Disamping
itu, saat ini pertumbuhan penduduk manusia yang semakin padat menyebabkan
semakin bertambahnya kebutuhan manusia baik itu kebutuhan primer maupun
kebutuhan sekunder.
Rumah merupakan salah satu kebutuhan primer bagi pemenuhan
kesejahteraan manusia setelah sandang dan pangan. Namun demikian ternyata
kebutuhan akan perumahan ini sering kali terbentur pada minimnya dana yang
dimiliki oleh konsumen yang mendambakan memiliki rumah sendiri. Sehingga ,
pengembangan melalui kredit pemilikan rumah dilirik sebagai alternative utama
pembiayaan perumahan. Peluang inilah yang dimanfaatkan oleh banyak lembaga 6
pembiayaan dan perbankan untuk menawarkan produk konsumtif yang banyak dikenal
dengan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Berbagai fasilitas kemudahan mulai dari
proses pengajuan, keringanan biaya administrasi, rendahnya tingkat suku bunga
dan sebagainya pun ditawarkan sebagai daya tarik. Sayangnya, suku bunga bank
konvensional yang fluktuatif dan tidak pasti terkadang membuat orang merasa
ragu untuk mengambil kredit kepemilikan rumah dari perbankan. Sebagian mereka
merasa khawatir jikalau di tengah masa kredit suku bunga tibatiba naik dan
menyebabkan mereka tidak mampu lagi membayar sisa angsurannya. Kekhawatiran
seperti itu seharusnya tidak perlu terjadi jika memanfaatkan fasilitas
pembiayaan kepemilikan rumah dari bank syariah. Menurut data statistic
perbankan syariah yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia mengenai komposisi
pembiayaan yang diberikan bank umum syariah dan unit usaha syariah pada
September 2013 terdapat sebanyak 177.320 (dalam miliar Rupiah) pembiayaan yang
diterapkan melalui produk-produk syariah itu sendiri. Kenaikan yang cukup
signifikan ini 174.537 (dalam miliar Rupiah) pada Agustus 2013 dapat kita
simpulkan bahwasanya semakin meluasnya pemakaian masyarakat terhadap
produk-produk syariah yang ditawarkan (Putri, 2013). Dari data statistik
perkembangan bank syariah, terlihat bahwa bentuk pembiayaan murabahah memegang
peranan penting yang memberikan bagian terbesar dalam penyaluran dana. Hal ini
terjadi karena beberapa hal diantaranya karena murabahah adalah pembiayaan
investasi jangka pendek dan menggunakan sistem Profit and Loss Sharing (LPS)
yang cukup memudahkan. Selain itu memudahkan mark up yang ada 7 di dalam
pembiayaan murabahah dapat ditetapkan sedemikian rupa sehingga dapat memastikan
bahwa bank syariah memperoleh keuntungan yang sebanding dengan bank yang
berbasis bunga yang menjadi pesaing dari bank-bank syariah. kedua penentuan
harga barang dalam akad murabahah memungkinkan terjaminnya pengembalian asset
perbankan syariah. ketiga akad murabahah lebih menguntungkan bagi nasabah
karena hubungan nasabah adalah bukan kreditur dan debitur, akan tetapi rekan
kerja sebagaimana dalam akad murabahah. Murabahah saat ini telah populer di
kalangan perbankan syariah karena jajaran perbankan cenderung ingin memperolah
pendapatan yang tetap (fixed income) dari tingkat margin murabahah yang telah
ditentukan di depan tersebut, sehingga bank syariah disini sebagai mudharib
dapat memberikan nisbah bagi hasil yang cukup menarik bagi para shahibul mal,
yaitu para deposan dan penabung mudharabah. Halhal inilah yang membuat banyak
perbankan syariah lebih senang untuk mengutamakan konsep pembiayaan murabahah
karena dianggap paling sederhana. Tetapi pembiayaan dengan skim murabahah
justru menimbulkan permasalan baru, karena pada akhirnya menimbulkan salah
pemahaman di kalangan masyarakat bahwa pembiayaan murabahah yang terdapat pada
perbankan syariah sama dengan system pinjaman kredit yang ada pada bank
konvensional yang menghitung bunganya secara fixed/flat rate. Terlebih lagi
adanya factor mark up yang menggunakan suku bunga sebagai patokan sehingga
perbankan syariah bisa bersaing dengan bank-bank konvensional yang berbasis
bunga.
Dilihat dari peran penting murabahah yang mendominasi pendapatan
dari bank syariah serta untuk menyelamatkan citra bank syariah di mata para
nasabahnya pada umumnya dan umat Islam pada khususnya maka perlu secara
transparan diketahui dan diteliti lebih lanjut bagaimana mekanisme pembiayaan
murabahah dan bagaimana penetapan margin jual beli yang adil antara pihak bank
dan nasabah. Termasuk dalam hal produk pembiayaan pemilikan rumah yang
menggunakan skim murabahah. Salah satu karakteristik yang perlu diketahui
sebagai akar dari kesuksesan yang akan dicapai sutau bank syariah adalah
segmentasi pasar. Identifikasi segmentasi pasar dilakukan dengan cara mengenali
karakteristik dari nasabah untuk memilih alternatif bank syariah yang ada di
Indonesia. BTN yang pada akhir tahun 2013 mendapatkan penghargaan Indonesia
Brand Champions Award 2013 untuk kategori Most Preferred Residential Property
Developer Brand dan Most Preferred KPR Brand dalam event yang diselenggarakan
oleh Markplus Insight dan Majalah Marketers ini menandakan bahwa saat ini
produk pembiayaan KPR banyak diminati oleh masyarakat. Dari total KPR sebanyak
62.055 unit, BTN menguasai 60.631 unit rumah. Sebanyak 57.885 unit lewat bisnis
konvensional, sedangkan 2.746 unit lainnya didistribusikan oleh BTN Syariah.
Tentunya BTN Syariah yang baru beberapa bulan telah menjalankan unit usaha
syariah di tahun 2005, diharapkan dapat mengidentifikasi lebih mendalam
mengenai berbagai factor yang menjadi pertimbangan nasabah dalam memilih BTN
Syariah sebagai lembaga keuangan dengan produk KPR yang ditawarkan.
Berdasarkan uraian diatas maka penulis tertarik untuk melakukan
penelitian dalam hal ini dengan mengangkat judul: ” Studi Komparatif Dasar
Penetapan Harga Jual untuk Produk Kepemilikan Rumah (Studi pada Bank BTN
Syariah KC Malang dan PT BTN (Persero) KCP UIN Malang)”
1.2.Perumusan Masalah
1) Bagaimanakah sistem pembiayaan
murabahah untuk produk pembiayaan kepemilikan rumah pada BTN Syariah dan BTN
Konvensional?
2) Dasar apa saja yang digunakan untuk
menetapkan besarnya margin untuk produk kepemilikan rumah pada BTN Syariah dan
BTN Konvensional?
3) Bagaimana sistem penetapan harga jual untuk
produk kepemilikan rumah pada BTN Syariah dan BTN Konvensional?
1.3.Tujuan Penelitian
1) Untuk mengetahui system
pembiayaan murabahah dengan produk pembiayaan kepemilikan rumah pada BTN
Syariah BTN Syariah dan BTN Konvensional
2) Untuk mengetahui dasar apa saja
yang mempengaruhi penetapan margin untuk produk kepemilikan rumah pada BTN
Syariah dan BTN Konvensional
3) Untuk mengetahui sistem penetapan
harga jual untuk produk kepemilikan rumah pada BTN Syariah dan BTN
Konvensional.
1.4.Tujuan dan Kegunaan Penelitian
1. Bagi Penulis Penelitian ini
diharapkan dapat menjadi wahana pengetahuan dan pengalaman mengenai perbankan
syariah serta sebagai perbandingan antara konsep-konsep yang telah dipelajari
dari perkuliahan dengan prakteknya dan mencoba untuk menerapkan pada keadaan
nyata, terutama mengenai system perhitungan margin murabahah dengan produk
pembiayaan kepemilikan rumah.
2. Bagi Bank Syariah Hasil
penelitian ini bisa menjadi pertimbangan bagi pihak Bank Syariah dalam
memberikan pembiayaan murabahah kepada para nasabahnya. Selain itu, kepercayaan
nasabah kepada bank syariah diharapkan dapat meningkat karena rasa
keingintahuan nasabah cepat atau lambat akan memahami mekanisme perbankan
syariah dari penelitian ini serta dapat memberikan informasi yang sangat
berguna agar lebih meningkatkan kinerja bank dengan menerapkan prinsip
kehati-hatian dalam memberikan pembiayaan bagi hasil sehingga pembiayaan yang
diberikan dapat disesuaikan dengan karakter sumber dana pihak ketiga.
3. Bagi Nasabah Bagi nasabah
penelitian ini dapat memberikan informasi yang dibutuhkan, dengan informasi
tersebut nasabah dapat mengambil keputusan dalam memilih jenis pembiayaan yang
dibutuhkan nasabah juga dapat mengetahui perbedaan antara bank syariah dengan
bank konvensional serta dapat membandingkan system mana yang mampu memberikan
keamanan dan keuntungan bagi nasabah.
4. Bagi Dunia Akademika Hasil penelitian ini
dapat menjadi referensi bagi penelitian selanjutnya dengan tema yang sama. Bagi
pembaca diharapkan dapat mengenal produk atau jasa dari bank syariah yang
selanjtnya dapat mensosialisasikannya kepada pihak lain.
No comments:
Post a Comment